朱惠斌的部落格

    倪哥最近心情煩悶，經過好友們的關心、了解，才知道原來是倪哥接到國稅局的補稅通知單，說他漏報財產交易所得，不僅要補繳10萬元稅款，還要處以5萬元的罰鍰。而真正令倪哥不解的是根本就賠錢賣的房子，哪來的財產交易所得，倪哥越想越悶。

    很多的悲劇是可以事前預防的，我們趕快來看看為什麼會發生這種情形呢？首先我們來了解一下，買賣房屋可能會有什麼樣的稅賦，以及要如何節省稅賦呢？倪哥賣房子，可能會有下列稅賦產生：

    接下來我們就分開討論出售「房屋」 與「土地」產生的稅賦，該如何來規劃？

凡財產及權利因交易而取得之所得，須依所得稅法核稅。賣房子的所得自然也就需要課徵所得稅。那賣房子所得要如何認定呢？有下列兩種方式：

一、依實際成交價格計算：這裡又分為A與B兩種情況。

A是房地產買及賣都只有總價：

    這時候爲了要知道房屋與土地的價格分別是多少？就用房地產買進總額及賣出總額的差價，再按出售時的房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值的比例來計算。

例如：買進價格為500萬，賣出價格為600萬，所得為100萬；再按出售年度的土地公告現值為80萬，房屋評定現值為20萬，則20 / （80＋20）＝20%。所以財產交易所得就是100萬元 X 20%＝20萬元。

B是，房地產買及賣，都有劃分房屋及土地價格者：

這時拿出售房屋的所得，減去取得房屋之成本與移轉費用，就是售屋所得或虧損。

取得房屋的成本，有

1、.取得房屋之價金。

2、購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等）。

3、於房屋所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息。

4、取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能，而且不是二年內所能耗竭的增置、改良和修繕費。

  移轉費用方面有：為出售房屋支付的必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、

搬運費等。